2022年，《EB-5改革与诚信法案(RIA)》的落地实施，为区域中心计划提供了长达5年的延期时长，该法案也为特定类型的EB-5投资项目（乡村地区项目、高失业率地区项目和基建项目），留出了一定年度签证配额。在多项利好政策下，许多投资人对EB-5项目重燃信心。
随着EB-5进入一个新的繁荣时期，EB-5项目出现问题的情况也层出不穷。对于投资人而言，EB-5项目投资的最终目的有两个，一是投资人取得美国永久绿卡，二是初始投资款项被归还。如果两者当中有一条没有实现，那么这类项目都被视为爆雷项目。
EB-5项目爆雷，大致可以分为几类：
1. 欺诈
① 纯欺诈项目，典型如：Plam House项目，从头至尾就是设计好的；
②走着走着走偏的欺诈项目，如：美国之路，从SEC角度而言是欺诈项目，项目资金挪作他用，但是并非那种从头至尾的欺诈；
2. 项目失败
①缺乏经验，如：纽约摩天轮，无论是规划太超前还是前期考察不完备，最后项目超出预期，未能建成；
②资金缺血，如：泛海广场，干到一半烂尾了，中国总部不能及时输血，无法继续；
③水土不服，如：纽约绿地太平洋广场，中国开发商上手大项目，碰到当地的纠纷，无能力妥善处理；
④小身板干大活，这类以一些高大上项目为典型，如：世纪广场，开发商突然干了一票自己有史以来最大的项目，干着干着就超出自己能力范围，干垮了；
3. 再融资困难
最近的几个项目，都是这样情况，无法还高级贷款。南港、旧金山Proper酒店等。
4. 再投资的利益纠纷
702、555大厦等这些，区域中心与投资人的利益争夺。
下面，是中移收集的近年来公开诉讼或欺诈或出问题的项目汇总清单。
欺诈官方诉讼案件
2020年：
1. 刑事诉讼案：某公司欺诈总裁美国被捕，郎咸平叶檀吴晓波等曾站台；
小结：2020年，司法部刑事诉讼案1起；
万国置地案后续：20年，EB-5欺诈案获刑新纪录；
2021年：
1. 东方绿湾：SEC诉华人区域中心，史上第二大欺诈案
小结：2021年，SEC诉讼案1起；
2022年：
1、刑事诉讼案：2022第一欺诈案，美国中国之城/汤普森大学城
2、刑事案件，收受贿赂：突发：某地产董事长被拘，又一个中国地产商的EB-5失败样本
小结：2022年，司法部刑事诉讼案1起，收受贿赂案件1起；
2020-2022，4起均华人项目方，SEC诉讼仅一起。
19年之后，SEC的诉讼案中少了很多，也许原因在这里：SEC重组EB-5执法部门，新一轮整顿即将来临。
欺诈民间诉讼案件
2022 项目申请破产，107名中国投资人诉区域中心；从区域中心的抗辩书，投资人应该学到什么？
2022 芝加哥希尔顿酒店案：4年官司漫长路，投资人终于获赔，EB-5问题项目三则；
2022 夏威夷酒店：从芝加哥到夏威夷，再次被诉的项目方；
2023 迈阿密移民大楼项目：移民局大楼项目，涉嫌欺诈被拍卖；
针对以上种种欺诈和违规行为，最后投资人无奈发起诉讼。
我们可以看出，这是利益冲突的典型案例，区域中心自己左手融资借给右手的开发项目。在经营过程中自己逐步套现，不光退出股权的出资，而且退出了自己的利润部分，并没有遵守协议先退出EB-5贷款。这种利益冲突的自融方式没有独立的第三方进行监控，所有由区域中心发布出来的信息都是投资人想听到的，而实际上却有很多内幕，不到最后还款无能的这一步，投资人都几乎发觉不了。所以，即使是高级贷款的EB-5项目，除了项目本身要考虑未来经济社会大环境的影响，还得看是谁来监督来自资金的诱惑与挑战，是开发商自己还是真正独立的第三方？！
EB-5暴雷征兆：
未能向投资人提供K-1表格
区域中心会向EB-5项目的投资人提供年度K-1表格，列示投资产生的所有收入或亏损。在年度税务申报中，美国国税局(IRS)将用该表格来核定纳税人是否支付了全部应缴税款。在项目正常的情况下，投资人通常会收到如下图所示的通知。如果投资人未收到区域中心发来的K-1表格，则需警惕项目运作是否正常。
与移民中介失去联络
由于不少投资人对EB-5项目的背景不了解，通常情况下需要移民中介的介入。在一个良好的配合关系中，移民中介应将其做过细致调查后，确认靠谱的投资项目推荐给投资人。但其中有一部分移民中介对项目本身只是一知半解，投资人在其片面的宣传下对项目进行了投资。如果投资人在中途无法与移民中介取得联系，那么项目出现问题的可能性极大。
同项目投资人申请被拒或收到RFE
投资人可以与同项目的投资者取得联系，无论是以往进行过投资或正在投资中，从他们那里直接了解对项目投资的反馈。如果同项目的投资人出现移民申请被拒或收到了RFE的情况，这会是一个项目可能存在问题的迹象。
收到对EB-5项目或开发者提起诉讼的通知
EB-5项目的欺诈形式多样，有些项目因运营管理不善，迟迟未能开工，投资人在发觉后提起了诉讼；也有部分项目在动工后，项目开发者携款逃跑，或挪用资金作为私人用途，最终因违反项目合约被起诉。因此，投资人在收到项目或开发者被起诉的通知，也是一个项目爆雷的预警。
EB-5项目出现问题是有迹可循的。尽管上述情况的出现未必表明项目一定存在问题，但投资人需因此提高警惕，进一步调查来确定项目是否出现问题。担心自己项目有问题或者已经看出端倪的投资人，建议及时与移民律师取得联系，以获得针对于自身情况的较优处理办法。（目前排期到2015年，新政策也需排期三到四年）
