3月13日，西班牙驻华使馆领事处正式发布公告，宣布自2025年3月21日起，西班牙不再受理投资移民签证的申请。
意味着，西班牙黄金签证将正式退出历史舞台。
西班牙黄金签证（Golden Visa）计划正式启动于2013年9月，是西班牙政府为吸引外国投资者而推出的一种居留许可计划。该政策的推出主要是为了刺激西班牙房地产市场，并吸引国际资本，特别是在2010年前后欧洲经济危机后，西班牙房地产市场急需复苏。
黄金签证最初的核心要求是投资至少50万欧元购买西班牙房地产，投资者及其家人可以获得西班牙的居留许可。签证初期吸引了大量来自中国、俄罗斯、中东和拉美地区的高净值人士，尤其是中国投资者，占据了申请人的重要比例。
2024年4月，西班牙首相佩德罗·桑切斯在公开演讲中表示，黄金签证政策已成为推高房价的重要因素，政府计划终止该政策，以平抑房价并为本地居民创造更公平的购房环境。
2024年6月，西班牙执政党继续推进取消黄金签证的立法程序。
2024年12月，在左翼工人社会党（PSOE）的主导下，尽管人民党（PP）试图阻止，该提案仍在议会获得通过，正式终止黄金签证政策。
2025年1月3日，《国家官方公报》发布第1/2025号组织法，宣布黄金签证政策将于2025年4月3日全面终止。
欧洲购房移民正走向终结
2008年金融危机以后，以葡萄牙为首，欧洲多个国家建立了黄金签证计划，非欧盟公民可以通过投资房地产、进行资本投资等方式获得“黄金签证”。包括西班牙、希腊、塞浦路斯、马耳他、爱尔兰等国都纷纷效仿。
欧洲的黄金签证，直白地来说就是用钱换取居留权，花钱即可移民。
然而好景不长，欧洲黄金签证命运或许早已注定，过去十多年里，欧洲多国多次呼吁取消黄金签证和黄金护照计划，主要原因有两点：
1、黄金签证为富有的外国人提供了优惠的移民待遇，多被用于避税，而且该项目充斥着腐败。比如爱尔兰在去年终止了投资移民计划。
2、黄金签证扰乱和扭曲了当地的房地产市场。富有的外国人为了获得签证而购买房产，这就减少了当地人的住房供应，同时也推高了房价。比如葡萄牙取消了购房移民，希腊购房移民投资门槛将大幅上涨。
欧洲购房移民国家仅剩三家
1希腊购房移民
马耳他、塞浦路斯、希腊。其中希腊是目前欧洲最低门槛的购房移民项目，尽管经历了两次涨价调整，希腊黄金签证仍可通过最低25万欧元的投资门槛获得永久居留权。
该计划对资金来源不作审查，无需提供无犯罪证明，并允许申请人携带父母一同移民，政策宽松。
同时，14岁以上未成年人可作为主申请人，极具灵活性。
目前，门槛最低的方式是“25万欧商改住”模式，即购买商业房产并变更产权性质为住宅，以符合投资要求。
商改住是什么
简单理解，投资25万欧元于办公楼、商铺、工业建筑（空置5年以上）、文物建筑等，由商业地产改造为住宅地产，对产权证照进行变更。
商改住的优势
三轨中的80万和40万必须投资于单一住宅，面积至少120平方米，但商改住不仅门槛低，为资金有限的申请人留下了最佳窗口。且无区域限制、无面积限制，投资者可灵活选择小户型和高性价比标的。
同时，希腊在2025年进一步延长新建房产增值税暂停期至2025年12月31日，并免除40万欧以下受保护建筑不动产权利税，显著降低投资成本。
“一带一路”带动及地理位置优越，希腊房产需求上升。“商改住” 项目翻新带来更多优质房产，兼具居住与投资价值。后期可以通过出租房屋回收资金，租金收益率稳定在4%左右。
支持携带配偶、21岁以下子女及父母申请，也就是说，25万欧元就能实现三代欧洲身份规划，一步到位永久居留权，自由往来29个申根国，无需坐移民监。
申请条件简单，没有语言和学历要求。不需要解释资金来源，不用做生意交相关税。拿到身份即可享受当地医疗和免费公立教育。
商住的基本要求
主申：不限，包含未成年人
随行：配偶+21岁以下子女+父母
投资：25万欧元起的商改住项目
医疗：购买希腊医疗保险
