希腊政府近日正式公布对“黄金签证”项目的重大修订措施，这是该政策自实施以来最全面的一次结构性改革。根据已刊登于《政府公报》的部长联合决定，新规目标是简化流程、统一材料要求，并将投资活动引导至更符合社会与住房需求的领域。同时，希腊政府明确禁止2024年后新获得黄金签证的房产被用于短租平台。
此次改革由希腊移民与庇护部长普莱夫里斯、国家经济部长皮耶拉卡基斯、发展部长西奥多里卡科斯等多位政府部长共同签署。普莱夫里斯在接受雅通社采访时强调，改革的核心目的是让黄金签证从“购房短租模式”转变为推动旧城更新、增加长期租赁房源、恢复房地产市场平衡的政策工具。他指出，过去大量投资者购入公寓并迅速投入短租市场，减少了居民可使用的住房，推高了租金，加剧了大城市的居住压力，政府必须及时纠偏。
根据新规，黄金签证所有投资类型，包括购房、带正式租约的定期租赁、保护建筑、工业厂房改造及土地投资等，将首次实行统一材料要求，流程更透明，可通过电子平台进行申请，初次申请时投资人无需亲自到希腊递交文件。投资者只需在之后入境完成生物识别信息录入即可。
申请者必须提交私人商业保险合同、2000欧元电子手续费、180欧元签证费，以及由公证人出具的关于房产信息、房产面积以及合法建筑证明材料、付款方式及交易细节的证明文件。律师和工程师的审查证明也被明确列入必需材料之中，以确保投资活动合法合规。
同时，所有用于申请黄金签证的房产必须明确标注主要使用面积，最低使用面积需120平方米。
最具影响力的变化来自短租禁令。希腊政府明确规定，自2024年起进行的新投资不得用于短租形式的经营，例如Airbnb或Booking等平台。唯一例外是带正式租约的定期租赁和在复合型旅游地产中的5年以上长期合同。
这一“刹车式”措施意在将大量房产从短租市场重新引回传统租赁领域，增加城市居民的住房供应。希腊政府希望通过限制短租，帮助房地产市场从投机化回到居住导向，让黄金签证不再成为投资者屯房、推高租金的途径。
◆ 线上申请、材料合并：投资者更省心
新规的核心就是把过去繁琐的流程“打包瘦身”。无论你购买的是住宅、公寓、受保护建筑、工业厂房，甚至是地块，都使用同一套材料要求，还能全程在线提交，不再需要飞到希腊跑手续。投资者只需等申请通过后再去当地采集生物识别信息即可。
申请材料包括：
• 私人保险公司的保险单
• 2000欧元电子费用
• 180欧元签证领事费
• 公证人的合同真实性证明
希腊政府这次最亮眼的措施，就是对短期租赁动刀。过去有投资者大量买公寓拿黄金签证，然后直接投入短租市场，造成当地居民租金飙升，住房紧缺。
从 2024 年起，新投资者将不能再把新购房产用作短租。可做的只有两类：
• 分时租赁（每年特定时间）
• 至少五年的长期租赁
政府希望通过这项“短租限制令”，把更多房源留给居民，同时推动投资者去选择更有社会价值的项目，比如老旧建筑、工业厂房改造等。
◆ 工业大楼变身住宅？可以！但要证明“真的废弃了”
对于老厂房和工业建筑，政府给出了新激励：如果能把这些“沉睡资产”改造成住宅或现代综合体，将受到政策支持。
但有一点必须证明——该建筑在过去五年内确实没用于工业生产。工程师需要提供技术报告，并用停电证明、近五年E2表格或其他官方文件佐证。
◆ 地块投资更灵活：不是买现房，而是鼓励你“建新房”
对于购买地块或农用地的投资者，新规允许按照地块购买价＋建设成本，或者仅按建设成本来计算投资金额。目的很明确：减少单纯买现成公寓的投机行为，鼓励建设新的住房。
◆ 历史建筑的春天来了
若投资受保护建筑，文件中还要求工程师提供技术报告，确认修复或重建工程完成。政府希望借此让历史建筑“活”起来，而不是继续闲置或老化。
普列夫里斯部长总结说：“新的黄金签证制度，将吸引更多真正有建设性的投资，同时释放更多住房资源，让房地产市场更健康、更平衡。”
简而言之： 黄金签证不再是炒房的通行证，而是改善建筑存量、提升住房供应、推动老旧资产再生的工具。
